4月29日晚，河南建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱旗下間接全資附屬公司建業(yè)中國與百瑞信托訂立合作協(xié)議，百瑞信托須成立資本不超過12億元，但不少于10億元人民幣的信托。這已是建業(yè)地產(chǎn)第二次采用股權(quán)類信托的模式。

      值得注意的是，此次建業(yè)發(fā)行的信托要求信托資本在投資開發(fā)項目時持有項目的股份不超過50%。

      對此，北京相關(guān)咨詢機構(gòu)人員向《中國建設(shè)報?中國住房》記者透露，“當(dāng)前部分信托公司已經(jīng)提高了房地產(chǎn)信托門坎，比如在股權(quán)融資模式下，要求房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高?！?

二次借道

      據(jù)了解，該信托資本將通過直接持有項目公司股權(quán)的方式參與項目的開發(fā)。

      早在2010年5月，建業(yè)地產(chǎn)就與百瑞信托合作，成立了8億元地產(chǎn)信托進行融資。此后，該信托資本通過注入項目資本或者接手項目股份的方式參與到項目的開發(fā)。

      數(shù)據(jù)顯示，去年12月，百瑞建業(yè)信托及建業(yè)地產(chǎn)分別以2.84億元、2.35億元向建業(yè)南陽增資。完成注資后，建業(yè)地產(chǎn)和百瑞建業(yè)信托分別持有建業(yè)南陽51%和49%的權(quán)益。

      今年4月，建業(yè)地產(chǎn)以1.63億元向百瑞建業(yè)信托出售旗下河南新城25.1%的股權(quán)。交易完成后，建業(yè)地產(chǎn)及百瑞建業(yè)信托分別持有河南新城74.9%及25.1%的股權(quán)。

      建業(yè)地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)朱偉明表示，通過此類股權(quán)合作的方式引進信托，有利于公司把融資成本降低。

      公告顯示，如果信托收入的實際年回報率不高于8.5%，受益人將收取按年回報率8.5%計算的信托收入。也就是說，建業(yè)將融資成本控制在8.5%以內(nèi)。如果純粹是貸款類型的信托，個別的融資成本可能高達20%。

      目前，非證券類信托產(chǎn)品以貸款類、權(quán)益類和股權(quán)類為主要類型。而在4月底，江蘇新城則以其在上海浦東項目的收益權(quán)作為信托產(chǎn)品，發(fā)行募集4.5億元資金，該權(quán)益信托的融資成本為14.5%。

      業(yè)內(nèi)人士分析，如果開發(fā)商對項目的操作能力較強，項目的投資前景清晰，采取股權(quán)信托也有利于信托公司降低風(fēng)險，并分享項目的收益。

收緊信號

      “建業(yè)地產(chǎn)選擇當(dāng)前的時點發(fā)行信托籌資，除了項目進展的需求外，對于政策也是有所考慮的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，近段時間信托相關(guān)政策變更消息一直不斷，這對房企也是個預(yù)警。

      去年11月份，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，此后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的月發(fā)行量開始萎縮，至今年2月份只發(fā)了27個信托產(chǎn)品，跌到低點。

      但在今年3月的第一周就有26個房地產(chǎn)信托新品出爐，整個3月份投資于房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品募集資金量大增。

      用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，納入統(tǒng)計的35個投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托，擬募集資金總額達98.31億元，環(huán)比增長108.42%，占到3月份募集總規(guī)模的46.45%。

      此前有報道稱，3月份房地產(chǎn)信托的反轉(zhuǎn)回暖很可能讓監(jiān)管層重新考慮，再次對信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加以管束，有可能5月1日前后出臺新規(guī)，收緊房地產(chǎn)信托。盡管5月3日銀監(jiān)會相關(guān)部門否認會出臺房地產(chǎn)信托新規(guī)的計劃，但卻足以刺激市場本就緊張的神經(jīng)。

      值得注意的是，近日，相關(guān)咨詢機構(gòu)人員透露，當(dāng)前部分信托公司已經(jīng)提高了房地產(chǎn)信托門坎，比如在股權(quán)融資模式下，要求房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比例由50%提高到60%甚至更高。

      這或許可以解釋為房地產(chǎn)信托收緊的一個信號。