2月14日，建業(yè)集團(tuán)舉行媒體懇談會(huì)，建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO（建業(yè)地產(chǎn)楊明耀、中原建業(yè)馬曉騰、建業(yè)新生活史書山、筑友智造科技郭衛(wèi)強(qiáng)）及建業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)王俊、建業(yè)集團(tuán)副總裁代紀(jì)玲等高管亮相，針對(duì)近期熱點(diǎn)話題、行業(yè)動(dòng)向、企業(yè)發(fā)展做出詳細(xì)解答。

面對(duì)現(xiàn)如今的行業(yè)形勢(shì)，“做少、做小、做好，才能做精、做新、做快?！?/span>建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森說(shuō)，做少，是指盡量不開(kāi)辟新的賽道，而且要把以往開(kāi)辟的大小賽道能合并的合并，能關(guān)閉的關(guān)閉；做小，是指不再追求規(guī)模過(guò)快的增長(zhǎng)；只有做少、做小了，才能有可能做好。在做少、做小、做好的前提下，還要做精、做新、做快。所謂“做精、做新、做快”，就是效率，因?yàn)闇p少層級(jí)就是要快。他表示，建業(yè)將來(lái)更應(yīng)該在創(chuàng)新效率上下功夫，真正做到在危機(jī)中尋新機(jī)，在新機(jī)中找到建業(yè)新的發(fā)展機(jī)遇。

〈媒體問(wèn)答〉

1、建業(yè)今年面對(duì)的最大風(fēng)險(xiǎn)、挑戰(zhàn)是什么？

王?。?/span>2022年，建業(yè)地產(chǎn)的境外美元債只有一筆8月到期的5億美元債。這筆美元債受到了金融機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)的關(guān)注，我們一直在緊密地監(jiān)控整個(gè)資本市場(chǎng)的發(fā)行窗口，同時(shí)也在多渠道盤活資金，包括不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的盤活以及一些項(xiàng)目合作。最重要的是我們始終堅(jiān)守底線思維，已做好充分準(zhǔn)備，用經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，按時(shí)、全額償還該筆美元債，延續(xù)我們?cè)谫Y本市場(chǎng)、金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好信用記錄。

建業(yè)集團(tuán)創(chuàng)立30年來(lái)一直保持經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)零拖欠的記錄和稅務(wù)部門零偷逃的記錄。2021年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是艱難的一年，房地產(chǎn)企業(yè)違約或者技術(shù)性違約的事件頻發(fā)，在該類事件集中發(fā)生的四季度，11月8日，建業(yè)地產(chǎn)使用自有資金如期償還到期4億美元債，是當(dāng)時(shí)按時(shí)、全額償還境外美元債的兩家民營(yíng)房企之一，為行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)商譽(yù)注入更多的信心。

不管是從資金鏈、市場(chǎng)，還是境外的資本市場(chǎng)的萎縮，我們最大的風(fēng)險(xiǎn)跟整個(gè)行業(yè)是一樣的，但好在公司一直堅(jiān)持比較穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)方式，而且一直深耕河南市場(chǎng)，所以在這種情況下，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。集團(tuán)有四家上市公司，對(duì)于不同的上市公司如何協(xié)同、如何更好地深耕這個(gè)市場(chǎng)、如何讓管理更加高效、如何降本提質(zhì)增效，是我們下一步最大的挑戰(zhàn)，也是我們這次變革的主要原因。

2、2021年，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了關(guān)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收并購(gòu)金融支持政策，這一舉措對(duì)房企緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)意義有多大？

王?。貉胄泻豌y保監(jiān)會(huì)有關(guān)收并購(gòu)金融支持的政策出臺(tái)得非常及時(shí)，有利于緩解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。我們也希望看到，在未來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)有更多的資金和政策的松動(dòng)。政策出臺(tái)之后，包括像華潤(rùn)、建發(fā)、上海國(guó)資在內(nèi)的一些央企和國(guó)企也頻頻出手并購(gòu)項(xiàng)目，包括商業(yè)銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)也配合實(shí)施了一系列舉措，緩解了一些出險(xiǎn)的民營(yíng)房企的流動(dòng)性。

建業(yè)集團(tuán)雖然遭遇了水災(zāi)和疫情，中間也經(jīng)歷了輿情，但是到目前為止我們并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的任何債務(wù)的違約。依托30年的沃土深耕和品牌積淀，我們完成了從市場(chǎng)研究、投資融資、項(xiàng)目代建、產(chǎn)品智造和售后服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的打造，同時(shí)也積極與包括央企、國(guó)資在內(nèi)的集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深度的戰(zhàn)略合作與對(duì)接。2021年11月19日，建業(yè)集團(tuán)與中原銀行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方在民生住宅、物業(yè)服務(wù)、建筑工程、文化旅游、資本市場(chǎng)、資金管理等全方位展開(kāi)合作，中原銀行也有意向?yàn)榻I(yè)集團(tuán)提供總額不超過(guò)100億人民幣的綜合融資服務(wù)。同時(shí)，在去年12月31日，建業(yè)集團(tuán)和中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方以優(yōu)先配置資源、優(yōu)惠合作條件、優(yōu)化決策程序?yàn)樵瓌t，開(kāi)展城市綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的多元化合作。實(shí)際上這些合作都是在這樣一些政策的支持之下才能夠比較好比較快的推進(jìn)。

3、請(qǐng)就本次組織架構(gòu)調(diào)整的背景、目的及推進(jìn)計(jì)劃、實(shí)施進(jìn)展等做簡(jiǎn)要介紹。

胡葆森：這個(gè)想法不是心血來(lái)潮，也不是一時(shí)沖動(dòng)，醞釀了大約有半年時(shí)間，而且不斷地在細(xì)化方案。外部環(huán)境的變化、天災(zāi)人禍的疊加，再加上我們自身管理層級(jí)太多、人員太多，外因和內(nèi)因都要求我們必須因勢(shì)而變、順勢(shì)而為。

從去年疫情之后，我們就開(kāi)始自覺(jué)進(jìn)行“體檢”，四個(gè)上市公司的總部加上集團(tuán)的總部截止到春節(jié)前已經(jīng)超過(guò)了1000人，過(guò)去是“總部-業(yè)務(wù)集團(tuán)-五個(gè)大區(qū)-城市公司-項(xiàng)目公司”五級(jí)管理，機(jī)構(gòu)臃腫、效率低下的現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重。再加上行業(yè)向管理紅利階段轉(zhuǎn)變，變革是一定的，只不過(guò)特大暴雨災(zāi)害加上三次疫情疊加的發(fā)生，迫使我們必須刀刃向內(nèi)，刮骨療毒。

決定出來(lái)后，總部有超過(guò)一多半人員要到一線去、到項(xiàng)目上去、到城市公司去、到能聽(tīng)得見(jiàn)炮聲的戰(zhàn)場(chǎng)上去。所幸的是，現(xiàn)在總部的員工都在積極響應(yīng)，都深刻認(rèn)識(shí)到此次組織變革的背景和需要。建業(yè)是一個(gè)價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)、戰(zhàn)略導(dǎo)向型企業(yè)，相信我們?nèi)w員工這次能夠充分理解集團(tuán)的決定，能夠踴躍地到一線去，到發(fā)展最需要的地方去，到能夠創(chuàng)造更多價(jià)值的崗位上去。

代紀(jì)玲：從土地紅利到金融紅利再到管理紅利，這樣的改革我們思考已久，改革也勢(shì)在必行。這次建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行的架構(gòu)改革正是向管理要紅利的具體實(shí)踐。每一個(gè)人都要適應(yīng)改革的變化和節(jié)奏，希望調(diào)整之后人均效能能夠得到提升。網(wǎng)絡(luò)流傳建業(yè)集團(tuán)將裁員61%截圖，內(nèi)容不符合事實(shí)。作為深耕河南的集團(tuán)性公司，建業(yè)現(xiàn)在有3萬(wàn)人，涉及到地產(chǎn)、物業(yè)、文旅、裝配智造等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，雖然受行業(yè)壓力和洪水疫情的多重考驗(yàn)，我們始終堅(jiān)守社會(huì)責(zé)任，員工的規(guī)模基本面沒(méi)有改變，改革后的建業(yè)集團(tuán)將精總部、強(qiáng)基層，鼓勵(lì)更多優(yōu)秀的人才到項(xiàng)目中去艱苦創(chuàng)業(yè)，在炮聲中成長(zhǎng)，建業(yè)集團(tuán)還面向全體員工開(kāi)展了建業(yè)集團(tuán)功勛員工評(píng)選，出臺(tái)企業(yè)合伙人制度包括設(shè)立創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基金等方式，幫助大家實(shí)現(xiàn)共創(chuàng)共擔(dān)共享，讓員工感受到企業(yè)文化和溫暖的同時(shí)，也能夠激發(fā)全體員工主動(dòng)參與變革的積極性，包括針對(duì)總部以及城市公司、專業(yè)公司，包括城市總在內(nèi)的近百個(gè)管理崗位的公開(kāi)競(jìng)聘，我們將以公平公正公開(kāi)的原則遴選有沖勁、有擔(dān)當(dāng)?shù)哪贻p人員走上崗位，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)。改革是一個(gè)過(guò)程，改革不是目的，目的是實(shí)現(xiàn)組織的活力。

4、調(diào)整后，公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)將如何實(shí)現(xiàn)？經(jīng)營(yíng)方向是否會(huì)進(jìn)行調(diào)整？

王俊：此次組織架構(gòu)調(diào)整是為了更好地完成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，提升經(jīng)營(yíng)效率。公司的經(jīng)營(yíng)方向和戰(zhàn)略重點(diǎn)并沒(méi)有發(fā)生重大的調(diào)整和變化，通過(guò)這一次的整體改革，更加聚焦、更加清晰、更加明確。四家上市公司分別有各自的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和戰(zhàn)略方向，具體要等上市公司發(fā)布會(huì)的時(shí)候?qū)ν夤?，但是總體而言，建業(yè)集團(tuán)繼續(xù)秉承一貫的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向，繼續(xù)在區(qū)域深耕，穩(wěn)步向前。

5、今年，建業(yè)迎來(lái)了成立三十周年。三十而立，企業(yè)三十歲之后的階段，請(qǐng)問(wèn)有什么樣的期待和設(shè)想？

胡葆森：建業(yè)過(guò)去這三十年，我們從內(nèi)心感謝這個(gè)時(shí)代，感恩河南的城鎮(zhèn)化。依托于這樣一個(gè)1億人口大省的城鎮(zhèn)化，我們趕上了城鎮(zhèn)化不斷加速的大時(shí)代。建業(yè)以“根植中原，造福百姓”作為自己的核心價(jià)值觀，讓一批又一批的志士仁人不斷地加入到這個(gè)團(tuán)隊(duì)，使得建業(yè)從早期創(chuàng)業(yè)的十幾個(gè)人到現(xiàn)在將近三萬(wàn)人。

接下來(lái)我們只能穩(wěn)健發(fā)展，必須穩(wěn)健發(fā)展。因?yàn)槲覀兛傅牟粌H是建業(yè)人的責(zé)任，我們扛著行業(yè)的排頭兵的責(zé)任，扛著河南民企在全國(guó)形象的責(zé)任。

我們接下來(lái)的發(fā)展還是一樣，我寫過(guò)一篇小文章《在變與不變中繼續(xù)前行》，這一次同樣也是，變的是機(jī)構(gòu)，壓縮的是層級(jí)，可能經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展指標(biāo)也要變；但不變的是初心，不變的是堅(jiān)守陣地的決心，不變的是對(duì)中原大地的這份情懷。

6、本次機(jī)構(gòu)改革，是否會(huì)影響到4家上市公司的獨(dú)立性？未來(lái)4家上市公司如何實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步協(xié)同，發(fā)揮建業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)？

王俊：首先要強(qiáng)調(diào)，每一家上市公司的總部還是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，我們嚴(yán)格遵守上市規(guī)則的要求，各個(gè)上市公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、場(chǎng)所和人員等方面都保持了應(yīng)有的獨(dú)立性。

九大中心是由建業(yè)不同板塊的高管來(lái)掛帥，向公司的運(yùn)營(yíng)提供支持，也就是說(shuō)，各上市公司的組織架構(gòu)是完整的。可能有些人把概念混淆了，覺(jué)得一合并變成了一個(gè)公司的法人，并不是這樣，我們實(shí)際是一種虛擬性的協(xié)同管理的方式。提到“獨(dú)立性”，所有的關(guān)聯(lián)交易一定會(huì)按上市公司規(guī)則及時(shí)公告，原有的持續(xù)性關(guān)聯(lián)交易也將按照原有協(xié)議繼續(xù)履行；各個(gè)公司調(diào)整之后的項(xiàng)目還是由城市公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，而且由各個(gè)上市公司總部進(jìn)行獨(dú)立的管理；公司董事會(huì)和高管團(tuán)隊(duì)保持獨(dú)立運(yùn)作，遵守上市規(guī)則和公司治理的獨(dú)立性要求和標(biāo)準(zhǔn)。

整體而言，四家上市公司都通過(guò)組織變革減少了溝通層級(jí)，四家上市公司在整個(gè)建業(yè)集團(tuán)的支持下，會(huì)實(shí)現(xiàn)更好、更高效的溝通和協(xié)同，也可以通過(guò)聯(lián)合采購(gòu)、共享中心等方式降低成本，實(shí)現(xiàn)總部人員精簡(jiǎn)、區(qū)域項(xiàng)目做實(shí)做強(qiáng)的目標(biāo)。

7、日前，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮發(fā)布言論稱，今年是背水一戰(zhàn)的一年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。胡董與行業(yè)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨30年，您覺(jué)得當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)怎樣的階段，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)是什么？

胡葆森：從行業(yè)的平均發(fā)展?fàn)顩r上來(lái)講，我說(shuō)過(guò)平均毛利率在30%以上，到現(xiàn)在平均毛利率在20%之下，大概用了10年左右的時(shí)間，無(wú)論是“黃金”還是“黑鐵”，都是一個(gè)相對(duì)而言的比喻。

在這樣的時(shí)代，要強(qiáng)調(diào)憂患意識(shí)。接下來(lái)，我們就外部環(huán)境和疫情帶來(lái)的困難，提出來(lái)三個(gè)字——少、小、好。一是“做少”，就是盡量不開(kāi)辟新的賽道，把過(guò)去已經(jīng)開(kāi)的賽道，能合并的合并，能關(guān)閉的關(guān)閉，賽道當(dāng)然不是越少越好，至少在眼下這種難關(guān)還沒(méi)有過(guò)去的時(shí)候，不適合再開(kāi)辟新的賽道；二是“做小”，不再追求規(guī)模的增長(zhǎng)。建業(yè)從100億到200億用了四年時(shí)間，但從200億到1000億，只用了三年時(shí)間，發(fā)展速度太快了，快得讓自己都有點(diǎn)擔(dān)憂，所以我們主動(dòng)提出來(lái)進(jìn)入戰(zhàn)略鞏固期。目前，中央也號(hào)召，民企主要以專精特新為自己發(fā)展的主導(dǎo)思想，所以現(xiàn)在調(diào)整還來(lái)得及，不要再追求規(guī)模的過(guò)快增長(zhǎng)。三是“做好”，這里面有個(gè)邏輯關(guān)系，只有做少、做小了，才能有可能做好，所以在做少、做小的前提下，要把企業(yè)做得越來(lái)越好。

同時(shí)，我們要堅(jiān)持創(chuàng)新。在剛才“做少、做小、做好”的前提下，我們整體要“做精、做新、做快”。減少層級(jí)就是要效率，就是要快。這一次對(duì)城市公司負(fù)責(zé)人的要求更高了，城市公司和專業(yè)公司加在一起超過(guò)40個(gè)崗位，將近一半的人都是換了新的崗位。

8、從當(dāng)前國(guó)家政策傾向來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)極有可能去金融化，房企要縮表出清，請(qǐng)問(wèn)建業(yè)集團(tuán)未來(lái)將采取哪些措施優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、確保企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)？

王?。阂皇遣粩鄡?yōu)化我們的融資，增加境內(nèi)融資的比例，降低境外美元債的規(guī)模，這也是我們降低風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方式。

二是要大力地盤活不動(dòng)產(chǎn)，盤活有各種各樣的手段，比如出讓部分股權(quán)。

三是要加強(qiáng)管理的精細(xì)化，提高我們的利潤(rùn)率。我們未來(lái)不聚焦于規(guī)模，聚焦于成本的節(jié)省，聚焦利潤(rùn)率的達(dá)成，聚焦于在投資的時(shí)候投前投后的考核。投資的時(shí)候，我們IRR一定要做到很高，比如以現(xiàn)在新的投資標(biāo)準(zhǔn)為例，IRR必須要高于100%。

四是要激發(fā)整個(gè)組織的活力。向管理要效率，向效率要效益。

五是要增強(qiáng)憂患意識(shí)，要把憂患意識(shí)從始到終貫徹，要傳達(dá)到每一個(gè)員工，要堅(jiān)持底線思維和量入為出的發(fā)展理念，要重視現(xiàn)金流和嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。